多地“取消公攤” 南昌會跟進嗎？
來源： 江南都市報 | 日期： 2024年12月23日 | 制作： 肖琳琪 | 新聞熱線： 0791-86849110
南昌市住房和城鄉(xiāng)建設局：目前暫無相關措施出臺
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)：“高得房率”成在售樓盤宣傳關鍵詞
近日，湖南省衡陽市發(fā)布一則消息：自2025年1月1日起，衡陽市商品房銷售將實行套內(nèi)建筑面積計價。這一消息，引發(fā)了社會各界對于商品房計價模式的討論。
“樓層越高，公攤面積越大；住房質(zhì)量越高，公攤面積越大。”本報全媒體記者深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，廣大購房者無疑需要為公攤面積花費更多購房款。近段時間以來，為了讓新房更好賣，也有越來越多的開發(fā)商將“高得房率”作為樓盤高性價比的賣點，以吸引更多購房者關注。12月19日，記者從南昌市住房和城鄉(xiāng)建設局了解到，目前南昌暫無“取消公攤”相關措施出臺。
文／圖 皮婉婷 江南都市報全媒體記者李巧
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多地實行按套內(nèi)面積計價
讓房價更透明
我國現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》明確規(guī)定，商品房銷售既可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或建筑面積計價。這一政策的靈活性，為房地產(chǎn)市場的多元化發(fā)展提供了空間。
今年8月9日，湖南省衡陽市人民政府辦公室印發(fā)《關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施（試行）》，提出：“優(yōu)化商品住房計容及銷售面積計算方式，優(yōu)化房地產(chǎn)商品住宅計容方式，探索商品住宅建筑以套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）進行計價銷售。”同年12月12日，衡陽市自然資源和規(guī)劃局、住房和城鄉(xiāng)建設局、發(fā)展和改革委員會等3部門聯(lián)合發(fā)布《關于全市商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價的通知》，明確自2025年1月1日起，其行政區(qū)域內(nèi)商品房銷售實行套內(nèi)建筑面積計價。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，衡陽并非首個提出按套內(nèi)使用面積計價模式的城市。在此之前，廣東省肇慶市、湖南省湘潭市便已推出類似政策：今年4月30日，肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設局出臺有關“套內(nèi)面積計價”政策，明確從2024年5月1日起，全市房地產(chǎn)開發(fā)商在宣傳銷售時實行“按套內(nèi)面積計價宣傳銷售”，以此為購房者提供更加清晰、透明的購房信息；今年9月4日，湖南省湘潭市出臺房地產(chǎn)相關措施，明確房地產(chǎn)市場應“優(yōu)化住房銷售方式”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可實行按住房套內(nèi)面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售，該措施自2024年5月20日起執(zhí)行。
12月9日，河北省張家口市印發(fā)《關于推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，鼓勵實行“現(xiàn)房銷售”，逐步推進“取消公攤”。
“相較于按建筑面積計價，按套內(nèi)使用面積計價方式更加直觀、透明，有助于購房者更清晰地了解所購房屋的實際居住空間大小。”江西省優(yōu)化營商環(huán)境咨詢專家、江西財經(jīng)大學科研處負責人諶飛龍表示，這一計價方式的推廣，反映了購房者對市場透明度的強烈需求，有助于降低購房者的顧慮，也將有效減少因信息不對稱而引發(fā)的購房糾紛。
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南昌有樓盤一套房“公攤”要多花近43萬元
在房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展中，按套內(nèi)使用面積計價模式的推廣逐漸成為一種趨勢。然而，在這一趨勢的背后，“公攤面積”問題依然是繞不開的話題。
張偉（化名）向記者講述了他的購房經(jīng)歷：“當時看中的是一套建筑面積為100平方米的房子，宣傳資料上寫得很好，但實際收房后才發(fā)現(xiàn)，房屋使用面積只有70多平方米，公攤面積占了近30%。”
“樓層越高，公攤面積越大；住房質(zhì)量越高，公攤面積越大。”諶飛龍認為，公攤面積是確實存在的，不管以什么形式計量，都回避不了。公攤面積之所以常被詬病，一方面，因為其內(nèi)涵、計算方式太過于專業(yè)復雜，且標準不統(tǒng)一，購房者難以算清，也不愿為“看不見”的面積多花“冤枉錢”；另一方面，因為隨著更多高層、高檔樓盤入市，在房價本就相對較高的省會南昌，購房者無疑需要為公攤面積付更多錢。
以南昌紅谷灘區(qū)某新盤項目為例。該樓盤的一名置業(yè)經(jīng)理坦言：“這處新房單價較高，得房率在87%左右，公攤面積大約在13%。按照新房2.3萬元/平方米的均價計算，相當于買建筑面積為143平方米的四室兩廳兩衛(wèi)，要花近43萬元在公攤面積上。”
“南昌高層住宅、帶電梯洋房的公攤系數(shù)在20%～25%；公寓、寫字樓等，因為系統(tǒng)配套更豐富、完善，公攤面積會更大，有的能達到40%。”煌盛地產(chǎn)策劃經(jīng)理蔡楠認為，取消公攤面積意味著購房者得房率達到100%，實現(xiàn)“所見即所得”。對于購房者來說肯定是好事，意味著按套內(nèi)建筑面積計價，大家可以明明白白消費。
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南昌多個在售樓盤將“高得房率”作為賣點
記者走訪發(fā)現(xiàn)，廣大購房者除了關注“公攤面積”外，“得房率”的高低也是他們在選擇開發(fā)商、樓盤戶型關注的焦點。
南昌某知名房地產(chǎn)國企高管陳誠（化名）坦言：“現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場，得房率已經(jīng)成為硬指標。誰家產(chǎn)品得房率低，誰就可能在競爭中敗下陣來。”他進一步指出，高得房率產(chǎn)品之所以受到購房者青睞，主要是因為其提供了更多的實際居住空間，降低了購房者的經(jīng)濟負擔。實際上，現(xiàn)在有越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商利用露臺等半開放設計來支持空中綠化面積，以縮小公攤面積、提高得房率。
以西湖區(qū)某熱銷在售樓盤為例，該項目通過優(yōu)化建筑設計、提高空間利用率等手段，把在售別墅“得房率約300%”作為售樓廣告文案；青山湖區(qū)某樓盤在售小高層則更是公開宣傳其“得房率”為93%，以精準數(shù)據(jù)來標榜性價比；新建區(qū)、東湖區(qū)、紅谷灘區(qū)多個在售樓盤都把“得房率高”作為售房關鍵詞廣而告之，以此吸引更多購房者關注。
“提高得房率將成為地產(chǎn)開發(fā)商和購房者共同追求的目標。”陳誠認為，長遠來看，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展和制度的逐步完善，公攤面積制度或將向更加合理、透明的方向演變。在這一過程中，通過優(yōu)化建筑設計、提高空間利用率等手段，開發(fā)商可以打造出更多高品質(zhì)、高得房率的產(chǎn)品，滿足購房者的多元化需求。
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“取消公攤”將改變二手房計價方式
“取消公攤面積并不意味著房價會大幅上漲。實際上，這只是計價方式的一種調(diào)整。”南昌某四星級房地產(chǎn)經(jīng)紀公司負責人龔海（化名）表示，“取消公攤”無疑將令二手房的計價方式發(fā)生根本性變化，但是影響二手房交易價格的因素不僅包括房屋面積的計算方式，還包括房屋地段、房齡、戶型乃至樓層、朝向等。簡而言之，整體房價走勢依然受市場供需和地區(qū)經(jīng)濟狀況影響。
“一方面，購房者可能會因為單價上升而感到購房成本增加，尤其是原本公攤面積較大的二手房交易，其價格波動可能會較大；另一方面，賣家也可能因為評估價值的調(diào)整而面臨更大的出售壓力。”龔海認為，取消公攤面積后，物業(yè)費等與房屋面積相關的費用如何調(diào)整，也將成為購房者關注的焦點。
“推行取消公攤面積費用的舉措并非一蹴而就，其影響需要長期觀察。”諶飛龍則認為，雖然短期內(nèi)二手房市場可能會受到?jīng)_擊，但長期來看，這有助于推動房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。通過規(guī)范計價模式、減少信息不對稱，市場秩序將更加透明和公平。此外，取消公攤還可能促使物業(yè)公司調(diào)整收費方式，從而進一步提高服務質(zhì)量和效率。
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有關部門回應：南昌暫無類似措施出臺
為切實保障購房者的合法權益并有效提升房屋的實際使用面積比例，珠海與長沙自3月起，分別對房地產(chǎn)開發(fā)項目中關于贈送面積的規(guī)定進行了明確與優(yōu)化。
珠海市自然資源局于3月初發(fā)布了《關于優(yōu)化規(guī)劃管理助力高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》，對房屋計容建筑面積的計算規(guī)則進行了完善，新增了多種不計入容積率的建筑面積情形，如公共開放空間的交通配套設施、既有房屋增設的消防樓梯、連廊、無障礙設施及電梯等。同時，該文件還支持商業(yè)服務業(yè)建筑按層集中設置不超過該層水平投影面積5%的公共半開敞空間，并按其水平投影面積的一半計算容積率。
此外，在商品房銷售領域，除了重慶、肇慶之外，合肥也加入了“按套內(nèi)面積計價”的行列。為避免公攤面積占比過高，合肥市正在積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價的新模式，相關工作正在穩(wěn)步推進中。
12月19日，就記者提出的南昌是否也將制定有關“公攤”措施等問題，南昌市住房和城鄉(xiāng)建設局相關負責人在接受采訪時表示，目前沒有相關措施出臺，對與“公攤”相關問題亦“無法回應”。該負責人稱，他們也關注到外地出臺的有關商品房“套內(nèi)建筑面積計價”政策，如果南昌有類似措施或政策出臺，將及時對外公布，以回應市民關切。
值班編輯：傅藍天
值班審核：周艷華
值班編委：鄭榮林